Inversión inmobiliaria en España via Socimi.

SOCIMI: LA REIT ESPAÑOLA El mercado inmobiliario en España representa cerca del 16% del Producto Interior Bruto, en un contexto actual de crisis financiera y de afectación del sector privado y escaza financiación por parte de las entidades financieras,  era necesaria la creación de mecanismos que mejorasen la liquidez de las empresas y permitiesen hacer frente al importante stock inmobiliario que se ha generado en nuestro país. Un claro ejemplo sería la Ley 16/2012, del Régimen jurídico-fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas, por medio de la cual se modificó la Ley 11/2009, de 26 de octubre, para con ello equiparar las Socimi españolas a las Real Estate Investment Trusts, presentes en países de nuestro entorno jurídico, como Francia o el Reino Unido. Por ello, por medio de este tipo de Sociedades anónimas se quiere incentivar, entre otros, el sector de la construcción y el sector inmobiliario a través de una mejor política fiscal para fomentar la actividad económica en tiempos de crisis, buscando una mayor rentabilidad en España gracias a la aplicación de un régimen fiscal especial. Otro de los objetivos de esta figura jurídica es potenciar el mercado del alquiler de inmuebles y ofrecer una nueva alternativa de inversión en los mercados de valores. Tal y como establece el artículo 1.1 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, que al tratarse de sociedades cotizadas se diferencian de las sociedades anónimas en que sus acciones están admitidas a negociación en un mercado secundario oficial de valores, quedando reguladas así mismo, por la Ley de Mercado de Valores, en concreto están previstas en el artículo 2.1 LMV, por tratarse de valores negociables. Los aspectos societarios aparecerán detallados en la Ley de Sociedades de Capital, mientras que los aspectos financieros quedaran enmarcados en la Ley de Mercado de Valores, asimismo,  tendremos que tener en cuenta el Real Decreto 1310/2005, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, en materia de admisión a negociación de valores en mercados secundarios oficiales, de ofertas públicas de venta o suscripción y del folleto exigible a tales efectos y la Directiva 2003/71/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de noviembre de 2003, sobre el folleto que debe publicarse en caso de oferta publica o admisión a cotización de valores y por la que se modifica la Directiva 2001/34/CE. Cuando hablamos de SOCIMI, hacemos referencia a un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario, en concreto, en el mercado del alquiler, cuya actividad principal consiste es la inversión directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza inmobiliaria para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Su objeto social será promover y adquirir bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados a arrendamiento, quedando incluida la rehabilitación de edificaciones, siempre y cuando se realice conforme a los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. En relación con este inciso cabe destacar que la misma deberá de llevarse  a cabo en función de lo previsto en la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido, la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o REits (no residentes en territorio español siempre y cuando tengan el mismo objeto social y estén sometidas a un régimen similar)., territorio español como si no lo son, siempre y cuando tengan como objeto social principal la adquisición de inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y queden sometidas al mismo régimen que las SOCIMI (Las participaciones deberán de ser nominativa y la totalidad de su capital deberá permanecer a otras SOCIMI o a entidades no residentes en territorio español), la tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2005, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva. Los bienes inmuebles deberán ser adquiridos en propiedad y no quedaran incluidos los bienes inmuebles de características especiales. Importante destacar que la SOCIMI podrá llevar a cabo actividades accesorias pero las mismas no podrán representar más del 20% de sus rentas. Las acciones de la SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o de un tercer país con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria, debiendo existir de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo. El capital social mínimo de la SOCIMI deberá de ser de 5 millones de euros, sus acciones nominativas y deberán poseer como mínimo un inmueble. Por otro lado, no existen límites en cuanto a la financiación pero sí en cuanto al requisito de información ya que en las cuentas anuales deberá de crearse un apartado llamado “Exigencias informativas derivadas de la condición de Socimi. Asimismo, la SOCIMI deberá cumplir una serie de requisitos de inversión ya que al menos, el 80% del valor del activo debe estar invertido en: Inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos en los que se vaya a llevar a cabo la promoción de inmuebles siempre y cuando la misma se inicie durante los tres años siguientes a la adquisición o en participaciones en el patrimonio o capital de otras entidades que tengan por objeto social el de las SOCIMI. Por otro lado, al menos el 80% de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal: Arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal (FALTA), dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal. Destacar que, los bienes inmuebles que formen parte del activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años para que con ello el régimen especial de la SOCIMI pueda aplicarse. Por su parte, al tratarse de una sociedad cotizada existe una obligación de reparto de dividendos, en este caso, será obligatorio distribuir en forma de dividendos a sus accionistas el beneficio obtenido, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles, el 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por estas entidades, el 50% de los beneficios procedentes de transmisiones de inmuebles y acciones una vez transcurrido el plazo de mantenimiento y al menos el 80% de los beneficios obtenidas por rentas del alquiler. El resto deberá de reinvertirse en inmuebles o participaciones, debiéndose satisfacer el mes siguiente a la fecha del acuerdo de aplicación de este régimen y en ningún caso la reserva legal podrá exceder el 20% del capital social. El regimen fiscal previsto para este tipo de sociedades es un régimen optativo, y con muchos beneficios, que será necesario que  dicha decisión se adopte por la Junta General de accionistas, debiéndose comunicar a la Delegación de la Agencia Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres meses previos a la conclusión del período impositivo, debiéndose aplicar en el periodo impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen. En aquellos casos en los que la sociedad haya optado por la aplicación del régimen fiscal especial, deberá incluir en su denominación “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima”, o su abreviatura, “SOCIMI, S.A.” La sociedad, una vez acordada este régimen, pasará a tributar en el Impuesto de Sociedades a un tipo de gravamen del 0%, siendo este régimen incompatible con los regímenes especiales previstos en el Título VII del TRLIS, excepto lo referente a arrendamiento financiero, fusiones, escisiones, aportaciones en activo, transparencia fiscal internacional. Asimismo, se establece un gravamen especial del 19% respecto de los dividendos distribuidos a aquellos accionistas de la SOCIMI que posean una participación de al menos el 5% y estén exentos o tribute a un tipo de gravamen inferior al 10%,  es decir, no estén gravadas en sede del accionista o lo estén a un tipo reducidos, por ello, este gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto de Sociedades, quedando sujetos al mismo los Fondos de inversión española, las Sociedades de inversión colectiva Inmobiliaria o aquellas entidades no residentes que en su normativa nacional estén exceptuadas del gravamen. Este gravamen especial no será aplicable a aquellos socios a los que se les aplique la normativa prevista para la SOCIMI ni a una entidad no residente. Importante destacar que el régimen fiscal por el que se tributa al 0% en el Impuesto de Sociedades se perderá si la SOCIMI no cumple el requisito de permanencia que he mencionado anteriormente, pasando a tributar al 28% (tras la reforma fiscal) por los periodos impositivos anteriores y los futuros. Por su parte, se establece un régimen fiscal especial para los socios. Los contribuyentes de Impuesto de sociedades e Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente no podrán aplicar la deducción por doble imposición que sí sería aplicable en el caso de no acogerse al régimen previsto para la SOCIMI. Por su parte, el contribuyente de Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas o Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente no podrá aplicar la exención de 1.500 euros. No obstante, el régimen previsto para la SOCIMI presenta otra ventaja tributaria ya que se prevé una bonificación del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en la adquisición de inmuebles o terrenos y una exención en las aportaciones no dinerarias. Igualmente, se establece la posibilidad de que la sociedad adopte este régimen fiscal siempre y cuando se comprometa en los dos años siguientes a cumplir los requisitos que la normativa establece al respecto. EJEMPLO: Si nos encontramos con una SA con un beneficio de 100 millones de euros sujeta a un IS del 28%, los dividendos repartibles serán: Por su parte, una SOCIMI, SA con el mismo beneficio de 100 millones de euros tendrá un beneficio repartible de 100 millones de euros, puesto que no tributará por el IS, pero el socio tributará por IRPF Es decir, en una Sociedad Anónima el Socio tributará por IRPF y además tributará en sede de la sociedad al 28%, pero podrán aplicarse las deducciones por doble imposición. Por su parte en una SOCIMI, SA, el socio persona jurídica no tributara por el Impuesto de Sociedades en sede de la sociedad pero si tributara tanto por IRPF como por IS y no se aplicaran las sociedades, no suponiendo tantas ventajas. En cambio, un socio persona física no tributará en sede de la sociedad por el Impuesto de Sociedades y solo por IRPF, por ello en este último caso es cuando el régimen de la SOCIMI es más positivo, tanto para la empresa como para el socio. Más adelante habíamos hecho referencia al MAB, como un sistema multilateral de negociación que presenta muchas ventajas para el inversor. El MAB se constituye como un sistema de negociación multilateral para empresas de reducida capitalización que tienen como objetivo expandirse, promovido por el BME y supervisado por la CNMV. Entre sus ventajas me gustaría destacar que poseen una regulación a medida, por medio de circulares y unos costes y procesos adoptados a sus características, siendo menores que los del mercado secundario oficial (Bolsa de Madrid, Barcelona..etc). Por ello, se configuran como una alternativa de financiación para las empresas en aras de crecer y expandirse. Importante destacar que para acceder al MAB será necesario contar con la figura del asesor registrado y del proveedor de liquidez. El primero ayudará a las empresas a cumplir los requisitos de información, por su parte, el segundo es un intermediario que ayuda a estas empresas a buscar la contrapartida necesaria para que la formación del precio de sus acciones sea lo más eficiente y liquida posible. Para acceder al MAB será necesario que la SOCIMI sea una sociedad anónima, pudiendo ser española o extranjera y el capital social deberá estar totalmente desembolsado y las acciones representadas en anotaciones en cuenta y no existir restricciones a la libre transmisibilidad y deberán respetarse los principios de transparencia e información. Vemos por lo tanto que este régimen se configura como un método para garantizar la rentabilidad de las empresas puesto que se exige una distribución de dividendos por lo que las mismas no podrán endeudarse, destacando que este tipo de empresas ofrecen una rentabilidad alta y relativamente establece y que se constituyen con una vocación de permanencia, debiendo diferenciar caso por caso y realizar un examen pormenorizado a la hora de aplicar este régimen fiscal.